飞龙路商圈,张武是知道的,之前在海市,除了海步行街就是飞龙路商圈最繁华,飞龙路商圈也是区域性商圈,辐射的半径只有周边10公里以及公交车沿线的消费者,商圈属性与松林路商业街是差不多的,唯一的区域在于飞龙路商圈已经很成熟了,而松林路商业街还是一个新商圈还要养,但松林路有一个很大的优势,就是松林路商业街是一个纯商业步行街,而且这里吃喝玩乐购一条龙的,而飞龙路因为是老商圈,基本布局已成形,又没有统一📴🟄的招商规划,基本上房东是谁出钱高租给谁,所以业态布局有一些混乱,也没有松林路商♏业街这样的大型餐饮以及娱乐设施等聚客点。
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飞龙路商业街现在的租金已经达到18万/年/间的水平,近期因为有🞽🙪🍊很多商家进入抢铺,已经有人高价求租,喊到20多万/间/年的价格了,如果松林路商业街真能赶得上飞龙路商圈,租金能够租到15万/年,那每一间就差不多可以卖到300万,相当于6万/平的单价,那么林凡报价5万/平还真不高。
可是,就算这样,价格从8500元/平,直接飙升到5万/平,这可是当初购价的6倍,任🀽🂏谁听起来也接受不了吧。
“还有一点,我松林路商业街未来是可以🐻与飞龙路商圈看齐的,并不是松林路商业街商铺的租金要以现在的飞龙路的租金水⚃🎫平为参照,因为在未来几年里,所有的街铺店租金都会大幅上涨,从最近的高价求租,相信你可以看出苗头来了,未来的飞龙路商圈的单间租金绝非20万/年可以搞的定的,可能会是30万/年,甚至40万/年还一铺难求。”
“不会吧?租金会涨的这😕🁑🅄么快?有人🅓🆌去租🐻?”
林凡笑了笑,张武是不知道在2008年前后,运动品牌的疯狂程度。那根本就不是租店,而是抢店,来也怪,所有人都看不明白在那个时期为什么运动服饰会火到那个地步。更🜐看不明白的是那个时期的国人竟然喜欢把运动服当作工作服🐎,家居服,似乎除了参加宴请之外,一套运动服就可以了,似乎这是流行。
零售业的大兴。让很多资本都注入进来,一方面工厂不停的生产,一方面不断的去拓店,出高价转让费的,抬高租金的,再加上一些介恶意抬高价格从牟利的,让房租像翻跟头一样往上涨,并且到那时几乎所有的房东都成了大爷,只📱要手上有一套好商铺,一年365天。几乎天天能接到求租者的电话。
如此一来,房东们几乎每到续约的时候,都会着把房租往上拉升,甚至哪一家能把租金抬到商圈内最高水准,这个人就是为商圈⛤🜓🁭里的所有房东做了贡献了,因为其他房东再续约谈条件的时候,就会按照这个标准来谈,甚至还要再高⛰🝿一点,而对于求租者来呢,嫌房租贵是吧?那好。你让让,后面有的是人等着呢,不就是周边贵了几万块钱吗,有什么。就当我少赚这几万块好了,这样的情况导致房子只要一出来,你不赶紧下手,马上就被人给签掉了。
这种情况的出现一方面是😕🁑🅄因☲为零售市场好,求租者多,而好铺子就那些。供不应求,所以可以坐地起价,同时也反映出那个时期的整体租金水平不高,街铺的生意好做,投资回报高。
投资回报有多高?举个例子,“雅熙”海步行街一店,⛌租金58万/年,人事成本一年60万,装修分摊每年10万,物流费🂧用加上水电邮一年5万,“思凡商贸”的运营成本分摊到店按每年30万计。而这家店现在的月均销售额有200万,年销售额接近2500万,它现在的平均毛利率可以达到60%的话,一年的毛利额是1500万,抛出所有的开支项,纯利润有1300多万,有这么高的利润🙮🍲,就算租金涨到500万,这家店能不能开?当然能开,因为还有800万的利润呢,而且利润之外,这家店铺的广告效应,清库能力这些潜在价值还没算呢,所以以后海步行街的房租大涨有什么怪的呢?
或许有人“雅熙”现在因为市场竞争,而且它的销售高,不具有普遍代表性,那就以“都市心情”为例,它现在的销售额月均100万,因为促销力度大,毛利率应该在55%左右,按照上述计算方法,它一年的纯利润也有500万📱,对于🏘🚗它来房租涨到500万,它也会接着做,虽然利润会少了,只有七八十万,但是这家店的广告效应对他们做加盟市场的好处是巨大的,同时清库能力也是一个重要的考虑因素。
所以现在海步行街已经有人高价求租,100平方的店铺,叫价80万的,甚至100万的已经有了,如果现在有商铺放到张大明面前,就算是150万,他狠一狠心也会拿下来的,拿下来的结果就是☏以后海步行街再有商铺出来,都只会是150万以上了,租金就是这么被拉上去的。
同样的计算方式📮套用到飞龙路商圈,“雅熙”在这里的两间店铺,100平方一年的销售额有接近500万,毛利有300万,租金就算涨到100万/年,他也可以大赚一百多万,所以飞龙路商圈未来涨到40万/间/年是必然的,甚至会一直涨到整个商圈一大部分租户会亏损,只有一部分自身产品好,经营管理强的可以赚一点,这就是街铺店未来的走势,林凡正是因为看到了这一点,所以在发展新品牌的时候,没有考虑走街铺通路,因为在未来的街铺就是这样一种状况,租金每年在涨,竞品每年都在增加,生意越来越难做,更雪上加霜的是购未来对街铺品牌的冲击简直是灾难性的。
到那时,所有以街铺通路为主的商家都会陷入一个巨大的迷茫区🂪👤,费用年年上涨,成本年年上涨,毛利率年年下降,销售额年年下降,🌩🁯此消彼长之下,后果可以想象。(未完待续。)
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